Maja ostes vaatame tavaliselt, kas katus peab, aknad avanevad, põrandad ei nagise ja vannitoas vesi ära voolab. Vähem mõtleme sellele, kas kõik see, mis näib töötavat, ka tegelikult töötab nii, nagu peaks.

Minu enda kodust tuli mõni aasta pärast ostu välja üsna hea näide.

Köögis oli korralik seinale paigaldatud kubu. Toitu tehes panin selle alati tööle. Mootor töötas, õhk liikus ja kõik tundus täiesti normaalne.

Vähemalt neli aastat tundus.

Ühel hetkel tekkis kubul tehniline rike ja otsustasin seadme välja vahetada. Vana kubu eemaldamisel tuli aga välja midagi, mida ma kindlasti oodata ei osanud.

Kubu taga ei olnud väljatõmbetoru.

Veel parem – seinas ei olnud isegi ava, kuhu väljatõmbetoru oleks saanud ühendada.

Ehk kogu nende aastate jooksul toimis süsteem sisuliselt nii:

õhk alt sisse → läbi kubu → ülevalt tagasi samasse ruumi.

Kubu tegi küll häält ja liigutas õhku, aga väljatõmbest kui sellisest polnud juttugi. Võiks öelda, et õhk tegi lihtsalt väikese ringreisi köögis.

Puuduse parandamine tähendas juba päris ümberehitust

Probleemi lahendamiseks ei piisanud uue kubu ostmisest.

Tuli teha seinast läbiviik, paigaldada väljatõmbetoru, ühendada see kubuga ning kogu lahendus korralikult viimistleda. Ehk asi, mis maja ehitamise ajal oleks olnud üsna elementaarne töö, muutus valmis majas hiljem täiesti eraldi ehitusprojektiks.

Ja loomulikult tähendab see lisakulu.

Veel olulisem on aga teine küsimus: mis oleks juhtunud, kui oleksin selle puuduse avastanud enne kinnisvara ostmist?

Minu hinnangul oleks see olnud täiesti arvestatav argument hinna üle läbirääkimiseks. Sellise puuduse puhul oleks olnud põhjendatud küsida müüjalt suurusjärgus 1000 eurot hinnaalandust, arvestades hilisemaid töid, materjale ja ebamugavust.

See ei tähenda, et müüja oleks automaatselt pidanud 1000 eurot alla laskma. Küll aga oleks ostjal olnud olemas konkreetne tehniline puudus ja väga selge alus hinnaläbirääkimisteks.

Mida ma sellest kinnisvara ostjana õppisin?

Kõige olulisem õppetund oli see, et visuaalne vaatlus ei ole sama mis tehniline kontroll.

Kubu oli olemas. See töötas. Midagi ei tilkunud, suitsema ei läinud ja veateadet ei näidanud. Tavalisel maja vaatamisel poleks olnud mingit põhjust arvata, et selle taga puudub kogu väljatõmbesüsteem.

Just sellised vead võivadki jääda ostmisel märkamatuks.

Teine õppetund oli see, et väikese puuduse parandamine võib valmis majas olla oluliselt kallim kui selle korrektne tegemine ehitamise ajal. Seina avamine, läbiviikude tegemine, torustik, viimistlus ja uue seadme paigaldus tähendavad kokku juba arvestatavat kulu.

Kolmas ja võib-olla kõige olulisem õppetund: ostueelne tehniline kontroll ei pea alati leidma kümnete tuhandete eurode suurust probleemi, et ennast ära tasuda.

Kui kontrolli käigus leitakse näiteks:

• valesti lahendatud ventilatsioon,
• puuduvad läbiviigud,
• niiskuskahjustuse risk,
• lekkekohad,
• ebaõiged konstruktsioonilahendused või
• muud varjatud ehitusvead,

võivad need juba enne tehingut anda ostjale võimaluse kas lasta puudused kõrvaldada või arvestada nende maksumusega ostuhinna läbirääkimisel.

Minu köögikubu oli üsna süütu näide. Aga väga õpetlik.

Maja võib väljast ja seest ilus välja näha ning kõik seadmed võivad esmapilgul töötada. Küsimus on selles, mis toimub nende taga.

HooneEnergia soovitus

Kinnisvara ostmisel tasub enne tehingut vaadata rohkemat kui värsket värvi, uut kööki ja korralikku parketti.

Ostueelne tehniline kontroll aitab hinnata hoone tegelikku tehnilist seisukorda ning avastada probleeme, mis tavalisel vaatamisel silma ei paista.

Mõnikord võib üks õigel ajal avastatud puudus katta juba kogu kontrolli maksumuse.

Ja vahel võib selguda, et ka köögikubu on aastaid lihtsalt väga professionaalselt õhku ühest kohast teise tõstnud.

Tehniline kontroll · Termograafia · Rõhutest · Varjatud puuduste hindamine · Sisekliima